Yargıtay Kiracının Bildirimsiz Sözleşme Feshini Haksız Buldu
Yargıtay, Tekirdağ’da bir otel işletmecisinin kira sözleşmesini bildirim yapmadan feshetmesini haksız buldu. Karar, kiracının zamanında ayıp ihbarı yapmamasını esas aldı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Tekirdağ’da bir otel işletmecisinin kira sözleşmesini bildirim yapmadan feshetmesini haksız bularak, tazminat talebini reddeden alt mahkeme kararlarını onadı. Kararda, kiracının iddia edilen ayıplara rağmen tesisi uzun süre kullanması ve zamanında ayıp ihbarında bulunmaması temel gerekçe olarak gösterildi. Bu kararla birlikte, ticari kira sözleşmelerinde fesih süreçlerinin yasalara uygunluğu bir kez daha vurgulandı.
Olay, 2019 yılında bir işletmecinin Tekirdağ’da 47 odalı bir tesisi otel olarak kiralamasıyla başladı. Kira sözleşmesinde tesisin ‘tam ve mükemmel’ olduğu belirtilmesine rağmen, işletmeci kanalizasyon ve gider sistemindeki sorunlar nedeniyle oteli tam kapasiteyle çalıştıramadığını iddia etti. Müşteri memnuniyetsizliği ve rezervasyon iptalleri yaşayan işletmeci, iyileştirme için yüksek masraflar yaptığını belirtti.
Bir süre sonra bildirimde bulunmadan kira sözleşmesini fesheden ve tesisi tahliye eden işletmeci, zararının karşılanması talebiyle dava açtı. Kiracı, ‘kiralananın ayıplı olduğu’, ‘müşteri ve itibar kaybı yaşadığı’ ile ‘kanalizasyon ve gider sisteminde tamiratı mümkün olmayan sorunlar bulunduğu’ gerekçelerini ileri sürdü.
Davalı tesis sahibi ise, kiracının taşınmazı kiralamadan önce görüp beğendiğini ve mevcut haliyle kabul ettiğini savundu. Tam kapasiteyle çalışılamadığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını belirten tesis sahibi, ödenmemiş kira borçları bulunduğunu da ileri sürerek davanın reddini talep etti.
Derece Mahkemelerinin Ret Gerekçeleri
Yargılamayı yapan Tekirdağ 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesinin Şubat 2019’da imzalandığına dikkat çekti. Mahkeme, delil tespitinin yaz aylarındaki yoğunluk yerine Aralık 2019’da yapıldığını ve tahliye adına otelin ‘ayıplı’ olduğuna dair bildirim yapılmadığını belirtti. Bu süreçte otelin hizmet vermeye devam etmesi ve iddia edilen ayıplarla hizmet verilmesinin mümkün olmaması gerekçeleriyle dava reddedildi.
Davacının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi de kararı onadı. Daire, ‘kiralananın uzunca bir süre kullanıldığı ve bu kullanım esnasında davacıdan kaynaklanan bazı kullanım hatalarının bulunabileceği’ ile ‘gecikmeksizin ayıp ihbarında bulunulmadığı’ gerekçelerini sunarak başvuruyu reddetti.
Yargıtay Kararının Detayları
İstinaf kararına yapılan itirazın ardından dosya Yargıtay’a geldi. Temyiz incelemesini gerçekleştiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, derece mahkemelerince verilen kararı hukuka uygun bularak oy birliğiyle onadı. Kararda, ortaya çıkan uyuşmazlıkla ilgili kanun maddelerinin mahkemeler tarafından doğru şekilde uygulandığı ifade edildi.
Yargıtay’ın onama kararında, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde ‘kiralananın tam ve mükemmel durumda olduğunun belirtildiği’ aktarıldı. Davacı kiracı tarafından kiralananın ayıplı olduğuna ve bu ayıp halinin giderilmesine dair süresinde davalıya bir bildirim yapılmadığına dikkat çekildi. Kiralananın, kiracı tarafından mevcut haliyle benimsenerek kullanıldığına işaret edildi. Tacir olan davacının basiretli davranmadığı, sözleşme öncesi ve sonrasında yeterli inceleme yapmadığı vurgulandı. Kira sözleşmesinin başlangıcından tahliyeye kadar geçen dönemde sessiz kalması ve iddia olunan ayıbın giderilmesi için kiraya verene süre vermemesi nedeniyle usulüne uygun bir fesihten bahsedilemeyeceği belirtildi. Tahliye öncesi gönderilen ihtar bildiriminin sadece tahliyeye ilişkin olduğu anlaşıldığından, davacının temyiz itirazları reddedilerek usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verildi.
Yorum Yap